不動産の売却方法に伴う譲渡税と、贈与税についてご教授下さい。
よろしくお願い致します。
<<不動産を売却して親族で分配することで発生する税金を抑える方法>>父母夫婦が居住し管理していたアパート（店舗併用住宅）は、土地名義は兄で、建物は未登記でした。
兄は土地が自分名義であることを知らずにいましたが、（2歳の頃贈与という形で父が兄名義としたものであり、以後父が税金など一切を負担）、Ｈ７年に兄が死亡したので話題として浮上し、兄妻が後日分配の約束で相続しました。
建物は、未登記でしたのでＨ７私が所有権保存登記しました。
今回、父が無くなったので、約束通り店舗併用住宅（土地は兄妻名義・建物は私名義）を転売して、母の有料老人ホームの資金を捻出することになりました。
建物はＳ37年築の古屋で建物価値・収益物件価値はあるものではありません。
質問①建物を取壊し、更地として売買8,000万し、譲渡税（20％？
）仲介手数料（３％）を除いた手元入手金6200万？
から、母宛てに25％、私25％、兄妻50％と分けることになりました。
その場合、母への贈与税と私への贈与税は50％になると聞きました。
正しいのでしょうか？
質問②上記の場合、古屋付きとして売却することにして、分配25％相当で私が兄妻に古屋を売却したとして、私は譲渡税（20％？
）を支払い、兄妻は売却経費として25％を引いた額に譲渡税（20％？
）を支払う。
手元に入った金額から、母に25％程度を分配。
母は贈与税（50％）を支払う。
・・・・このような方法は取れますか？
質問③上記②の場合、私は古屋を（月々20万程の家賃で、両親が生活費としてました。
来月退去費用20ヶ月分で退去契約済みです）地上権を付けてませんでしたが、2000万程度とすることができますか？
質問④今更（多分時効？
）ながら、兄が無くなった当時にさかのぼって、相続という形にできますか？
以上の質問ですが、相続・不動産売却・譲渡税・贈与税の問題が係わっており、税金を安くするにはどのようにすれば良いでしょうか。
売却が迫っており、上記方針を明日にでも出さないといけません。
困ってこのサイトに入りました。
教えてください！お願い致します。
＜兄妻＝公務員・私＝会社員＞
＞兄妻が後日分配の約束で相続しました。
意味が分かりません。
子供がいれば、妻と子供が相続し、子供がいなければ、妻と親が相続します。
過ぎたことですが。
＞質問①６２００万円の２５％＝１５５０万贈与税＝(１５５０万－１１０万）ｘ０．５－２２５万＝４９５万円http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm贈与を年毎に分けたほうがいいです。
＞質問②どうして兄妻に売る必要があるのでしょう。
買いたい人に共に売ればいいのです。
贈与を別年に分けてやれば贈与税が少なくなります。
＞質問③固定資産税評価額が妥当ですが、実際に売れた金額を使うほうがいいです。
＞質問④無理です。
時効です。